Обновленные Закон Финляндии об аренде жилых помещений (AHVL) и Закон об аренде коммерческих помещений (LHVL) вступят в силу 1 октября 2026 года. Новые правила будут применяться к договорам аренды, заключенным с этой даты, а во многих случаях — и к уже действующим договорам. Однако некоторые положения по-прежнему будут регулироваться прежним законодательством, если после вступления нового закона в силу стороны не договорятся об ином.

Изменения не распространяются на краткосрочную аренду.

1. Срок действия договора

С 1 октября 2026 года в Финляндии можно будет заключать новый тип договора аренды — срочный договор, который после окончания установленного срока автоматически становится бессрочным.

По общему правилу такой договор нельзя будет расторгнуть до окончания срочного периода. Однако стороны смогут заранее предусмотреть в договоре возможность досрочного расторжения и, при необходимости, согласовать штраф за такое расторжение. В отдельных случаях арендатор также сможет прекратить договор досрочно по решению суда или по соглашению с арендодателем.

Еще одно важное изменение касается новых договоров. С 1 октября 2026 года в новых договорах нельзя будет указывать дату, раньше которой нельзя начать расторжение договора. Такое условие не будет иметь юридической силы.

Эти изменения распространяются только на договоры, заключенные с 1 октября 2026 года. Для договоров, подписанных ранее, прежние условия продолжат действовать, если стороны после вступления закона в силу не договорятся применять новые правила.

2. Сроки уведомления о расторжении договора

С 1 октября 2026 года изменятся сроки уведомления о расторжении договора со стороны арендодателя. Если аренда длилась до двух лет, срок уведомления составит 3 месяца. Если договор действовал более двух лет, срок увеличится до 4 месяцев.

Новые правила будут применяться только к договорам, заключенным с 1 октября 2026 года. Для договоров, подписанных ранее, сохранятся прежние сроки уведомления — 3 месяца, если аренда продолжалась менее года, и 6 месяцев, если более года, если стороны не договорятся применять новые правила.

3. День выезда

С 1 октября 2026 года по умолчанию днем выезда будет считаться последний день действия договора аренды. К этому моменту арендатор должен полностью освободить квартиру и другие переданные в пользование помещения, а также передать их в чистом состоянии. При этом стороны могут заранее согласовать другой порядок передачи жилья.

Новые правила будут применяться только к договорам, заключенным с 1 октября 2026 года. Для ранее подписанных договоров сохранятся прежние условия, если стороны не договорятся применять новые правила.

4. Электронная коммуникация

С 1 октября 2026 года арендодатель и арендатор смогут обмениваться официальными уведомлениями в электронном виде, например по электронной почте. Однако такой способ связи должен быть заранее согласован в письменной форме.

Уведомления о расторжении или досрочном прекращении договора также можно будет направлять электронно, если стороны договорились об этом. В таких случаях закон предусматривает двухэтапную процедуру: основное уведомление отправляется по согласованному электронному каналу, а дополнительное сообщение (например, SMS) — по другому согласованному каналу, чтобы получатель не пропустил важную информацию.

Кроме того, обе стороны будут обязаны своевременно обновлять свои контактные данные.

5. Обеспечительный депозит (залог)

С 1 октября 2026 года по умолчанию обеспечительный депозит будет покрывать все обязательства арендатора по договору аренды, если стороны не договорятся об ином.

После окончания аренды арендодатель обязан в течение 14 дней вернуть депозит или письменно сообщить арендатору о его полном или частичном удержании с указанием причины.

Для переходного периода закон предусматривает отдельные положения.

6. Повышение арендной платы

С 1 октября 2026 года арендодатель будет обязан письменно уведомить арендатора о повышении арендной платы не менее чем за один месяц до начала следующего платежного периода. В уведомлении должны быть указаны новый размер арендной платы и дата вступления повышения в силу.

Закон также запрещает повышать арендную плату задним числом. Об изменении других платежей, например за воду или электроэнергию, арендодатель должен без промедления уведомить арендатора.

Новые правила будут применяться только к договорам аренды, заключенным с 1 октября 2026 года. Для ранее подписанных договоров продолжат действовать прежние правила, если стороны не договорятся применять новые.

7. Курение

С 1 октября 2026 года по умолчанию курение будет запрещено в квартире, на балконе и на прилегающей к квартире открытой территории, если стороны не договорятся об ином.

8. Новые основания для расторжения договора

Закон вводит дополнительное основание для досрочного расторжения договора аренды. Оно может применяться, например, если арендатор нарушает покой и порядок в непосредственной близости от квартиры, жилого дома или другого объекта недвижимости, а не только в самой квартире или местах общего пользования.

9. Обязанность сообщать о проживающих

Арендатор будет обязан уведомлять арендодателя о лицах, проживающих в арендуемой квартире.

10. Источники / Нормативно-правовые акты

• Полную информацию и исходный текст можно найти на сайте Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL).
• Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) / Закон об аренде жилых помещений (481/1995) FINLEX, (481/1995)
• Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) / Закон об аренде коммерческих помещений (482/1995) FINLEX,(482/1995)

Изменения, вступающие в силу с 1 октября 2026 года:
• Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta (531/2026) / О внесении изменений в Закон об аренде жилых помещений (531/2026) FINLEX,(531/2026)
• Laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain muuttamisesta (532/2026) / О внесении изменений в Закон об аренде коммерческих помещений (532/2026) FINLEX,(532/2026)