Asumisoikeus — это особая форма жилья в Финляндии, которая находится между арендой и владением квартирой. Человек получает право проживать в конкретной квартире, вносит за это первоначальный платеж за право проживания (asumisoikeusmaksu), а затем ежемесячно платит плату за пользование жильём (käyttövastike). Обычно первоначальный платеж составляет около 15 % стоимости квартиры.
При прекращении договора жильцом этот первоначальный платеж должен быть возвращён ему с учётом предусмотренного законом индексного увеличения. Именно эта особенность системы в 2026 году стала предметом обсуждения финансовых рисков.
Почему первоначальный платеж создаёт финансовый риск?
На первый взгляд система выглядит достаточно безопасной: человек не покупает квартиру целиком, но вносит значительную сумму и получает право проживания, а при выезде рассчитывает получить свой первоначальный платеж обратно.
Однако для организации, которая владеет ASO-домом (жильём по системе Asumisoikeus), это означает финансовое обязательство. Когда жилец уезжает, организация должна вернуть ему первоначальный платеж за право проживания, одновременно теряя доход от ежемесячной платы за пользование квартирой. Если одновременно выезжает много жильцов, нагрузка на денежные потоки организации может стать значительной.
Банк Финляндии прямо указывает на связанный с этим риск неплатежеспособности организации: если организация, предоставляющая жильё по системе ASO, обанкротится и не сможет выполнить обязательство по возврату первоначального платежа, возникает риск для жильца, который рассчитывает получить свои деньги обратно.
Почему вопрос стал особенно актуальным в 2026 году?
Финансовая устойчивость системы зависит не только от отдельных жильцов, но и от состояния самих организаций, предоставляющих ASO-жильё. Банк Финляндии отмечает, что система была создана в Финляндии в 1990 году, однако её устойчивость ещё не проверялась в условиях спада на рынке жилья, сопоставимого с нынешним. Если финансовые проблемы одновременно возникнут у нескольких таких организаций, риск может распространиться на всю систему.
Есть и другая проблема. Государство с 2026 года больше не поддерживает строительство новых домов по системе ASO. По оценке Банка Финляндии, прекращение нового строительства в дальнейшем усилит давление на рост платы за пользование жильём, особенно по мере увеличения расходов на содержание и ремонт стареющего жилого фонда.
Таким образом, речь идёт не о том, что ASO-квартира автоматически становится опасной для жильца. Речь идёт о финансовой уязвимости самой системы, которая может проявиться, если организации столкнутся одновременно с падением спроса, финансовыми трудностями и необходимостью возвращать крупные суммы выезжающим жильцам.
Что изменится в системе Asumisoikeus?
В сентябре 2026 года правительство Финляндии представило парламенту предложение изменить правила системы Asumisoikeus. Основная цель изменений — сделать систему более устойчивой к финансовым проблемам и снижению спроса на ASO-квартиры.
Если на ASO-квартиры больше не будет достаточного спроса или дом не сможет получить необходимое государственное льготное финансирование для капитального ремонта, в исключительных случаях его можно будет освободить от установленных законом ограничений на использование и передачу жилья. Эти ограничения означают, что ASO-жильё нельзя свободно продавать или переводить на обычный рынок аренды: его использование и передача регулируются законом. Такое решение должно быть одобрено Центром государственного субсидируемого жилищного строительства (Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus).
При этом права жильцов должны быть защищены: если дом освобождается от ограничений, владелец права проживания сможет выкупить квартиру в собственность.
Изменится и порядок поиска ASO-жилья. С начала 2029 года планируется отказаться от используемых сейчас порядковых номеров (järjestysnumero). Жильцов будут выбирать в порядке поступления заявлений. Правительство объясняет это желанием упростить процесс подачи заявлений и сократить административную работу.
Основные изменения планируется ввести 1 января 2027 года, с переходными положениями.
Что это означает для обычного жильца?
Для жильца важно понимать, что первоначальный платеж за право проживания — это не покупка квартиры в собственность. При прекращении договора организация должна вернуть этот платеж с предусмотренным индексным увеличением, но финансовое положение организации имеет значение для способности выполнять такие обязательства.
Изменения, предлагаемые в 2026 году, направлены прежде всего на то, чтобы система могла лучше справляться со снижением спроса и финансовыми проблемами. В частности, в исключительных ситуациях ASO-дом можно будет вывести из системы установленных законом ограничений, а права жильцов при этом должны быть защищены.
Поэтому при выборе ASO-квартиры важно учитывать не только размер первоначального платежа и ежемесячную плату за пользование жильём, но и финансовое положение организации, состояние дома и спрос на ASO-квартиры в конкретном месте.
Источники
- Suomen Pankki / Euro ja talous, 20.05.2026 — Julkisesti tuetun asuntotuotannon rahoituksessa piilee vakausriskejä.
- Ympäristöministeriö / Valtioneuvosto, 03.09.2026 — Hallitus esittää muutoksia asumisoikeuslakiin järjestelmän kestävyyden vahvistamiseksi.
- FINLEX, HE 156/2026 — правительственное предложение об изменении закона об Asumisoikeus.
Опубликовано 01.10.2026, FINREPO