Ипотека в Финляндии станет доступнее

С 2022 года финское правительство активно продвигает реформу жилищной политики в ответ на проблемы на рынке недвижимости: снижение спроса, рост ставок и замедление строительства.

Основные причины спада:

• Резкий рост ключевой процентной ставки ЕЦБ с середины 2022 года привёл к удорожанию ипотечных кредитов — ставка увеличилась с –0,5% до примерно 4% к середине 2023 года. То есть рост составил более 4 процентных пунктов всего за год. ECB
• Рост цен на строительные материалы и энергоносители на фоне инфляции привёл к удорожанию строительства. Tilastokeskus
• Снижение потребительской уверенности из-за экономической нестабильности и безработицы: индекс доверия (CCI) составил –8,8 в мае 2023 года и –8,6 в июне 2025 года; при этом 56% опрошенных ожидали роста безработицы. Tilastokeskus 2023, Tilastokeskus 2025
• Падение количества сделок на рынке вторичного жилья: за 2023 год число сделок сократилось на 24,5%. Helsinki Times, Eurostat

30 июня 2025 года Министерство финансов (Valtiovarainministeriö) опубликовало новое предложение о внесении изменений в регулирование ипотечного кредитования и займов жилищных компаний. Цель — стимулировать рынок недвижимости, упростить смену жилья и повысить доступность жилищного финансирования. Общественное обсуждение продлится до 24 августа.

1. Увеличение максимального срока ипотеки до 35 лет

Речь идёт о предложении финского Министерства финансов изменить действующее регулирование жилищного кредитования и, в частности, увеличить максимально допустимый срок погашения новых ипотечных кредитов с 30 до 35 лет. Срок погашения ипотеки — это период, в течение которого заёмщик должен полностью вернуть банку всю сумму кредита вместе с процентами. В Финляндии в настоящее время этот срок ограничен законом и не может превышать 30 лет, даже если банк и клиент готовы договориться о более длительном сроке.

Что это означает на практике:

• Меньший ежемесячный платёж для заёмщика. При увеличении срока кредита сумма платежа уменьшается, поскольку она «растягивается» на большее количество лет.
• Возможность взять больший кредит при таких же доходах.
• Повышение доступности жилья, особенно для молодых покупателей, у которых доход пока ниже, но стабилен. Люди с меньшим доходом смогут получить более крупный кредит, поскольку банк будет учитывать меньшую нагрузку на доход.
• Проще продать или поменять жильё. Более длинные сроки облегчают финансирование перехода с одной недвижимости на другую.
• Увеличение общей переплаты по процентам. Чем дольше срок, тем выше суммарная сумма процентов, выплаченных банку.
• Более высокая долговая нагрузка на длительный срок, что особенно рискованно при снижении дохода или изменениях в жизни.

Пример расчёта для ипотеки на сумму 200 000 € под 3,5% годовых:

Ежемесячный платёж ниже на 66 €, то есть снижается ежемесячная нагрузка, но общая переплата выше на 26 217 €.

2. Повышение предельного ипотечного лимита до 95% для всех

Ипотечный лимит (loan-to-value ratio, LTV) — это показатель, отражающий долю стоимости недвижимости, покрытую ипотечным кредитом. Чем выше LTV, тем меньше собственных средств требуется от покупателя, но тем выше риск для банка.
Пример: Если квартира стоит 200 000 €, а вы берёте ипотеку на 180 000 €, то LTV = 180 000 / 200 000 = 90 %.

Согласно действующему регулированию финского Финансового надзора (Finanssivalvonta, FIVA) максимальный LTV на данный момент:

• 95 % — только для покупателей первого жилья (ensiasunnon ostajat).
• 90 % — для всех остальных покупателей.
• Оставшиеся 5–10 % стоимости жилья покупатель должен оплатить из собственных средств — деньгами, субсидиями, займами под залог другого имущества и т.д.

Финансовый надзор (Finanssivalvonta) сможет в будущем по своему усмотрению разрешать LTV до 95 % для всех покупателей, а не только для тех, кто покупает первое жильё. Важно: речь идёт не об автоматическом увеличении лимита, а о предоставлении Финансовому надзору гибкого инструмента, с помощью которого он сможет временно изменять LTV в зависимости от ситуации на рынке — повышать его при спаде и снижать при перегреве.

Что это означает на практике:

• Снижение требований к первоначальному взносу.
• Повышение гибкости для повторных покупателей. Упрощение смены жилья: продал старое — нужно меньше копить на новое.
• Повышенный риск долговой нагрузки для домохозяйств с нестабильными доходами.
• Меньшая «подушка безопасности»: при падении цен на жильё возникает риск отрицательного капитала (когда сумма долга превышает стоимость квартиры).
• Рост задолженности в экономике. Финляндия уже входит в число стран ЕС с высокой закредитованностью населения.

Пример расчёта для ипотеки на сумму 250 000 €:

Разница: нужно на 12 500 € меньше собственных средств.

3. Новые ограничения на займы через жилищные компании (taloyhtiölainat)

Займ через жилищные компании или Taloyhtiölaina — это общий кредит, который оформляет застройщик или управляющая компания (taloyhtiö) на весь многоквартирный дом, особенно в случае новостроек.

• Покупатель квартиры не берёт ипотеку напрямую, а покупает квартиру с "долей в общем кредите".
• Такая доля называется huoneistokohtainen osuus yhtiölainasta — «долевая часть займа».
• Позже покупатель выплачивает свою долю через ежемесячные взносы (yhtiövastike/rahoitusvastike).
• Первое время часто предоставляется льготный период без обязательств по выплатам (lyhennysvapaa).
• Долг не отображается в личной кредитной истории — формально это долг жилищного товарищества.

Проблема таких займов в том, что они искажают реальную стоимость жилья, создают скрытую долговую нагрузку, а покупатели часто не осознают её масштабов — в результате после окончания льготного периода или при росте процентных ставок платежи могут резко вырасти.

Что предлагает реформа?

Ограничение доли займа:

• Сейчас застройщики могут финансировать до 60% стоимости квартир через общий кредит (ограничение с 2023 года).
• Предлагается установить гибкий лимит 60–70 % от бездолговой цены.

Ограничение периода отсрочки погашения (lyhennysvapaa):

Это период (обычно в начале), в течение которого покупатели (жилое товарищество) платят только проценты, но не гасят основной долг.

• Ранее такие периоды могли длиться до 3–5 лет, иногда 5–7 лет. Согласно поправкам 2023 года, льготный период ограничен максимум 12 месяцами после завершения строительства.
• Предлагается наделить Финансовый надзор (Finanssivalvonta) правом гибко регулировать льготный период, устанавливая его в пределах 1–2 года в зависимости от рыночной ситуации.

Что это означает на практике:

• Льготный период может снова стать длиннее, чем установленный сейчас лимит в 12 месяцев — но только в исключительных случаях, если рынок нуждается в поддержке.
• Первоначальная финансовая нагрузка на покупателя будет ниже, что может стимулировать спрос на жильё в новостройках.
• Повышенный риск долговой нагрузки для домохозяйств с нестабильными доходами.
• После окончания льготного периода ежемесячные платежи могут значительно вырасти, особенно если ставка повысится — это повышает риски для тех, чей доход нестабилен.
• Увеличение гибкости — но с ограничением максимального срока до 1–2 лет, чтобы избежать возвращения к старой практике льгот на 3–5 лет, которые часто искажали восприятие реальной стоимости жилья.

Ограничение максимального срока погашения: 30–35 лет

Ранее в отдельных проектах срок займов через жилищные компании (taloyhtiölaina) мог достигать до 40 лет, что фактически превращало покупку квартиры в долгосрочную аренду. С 1 июля 2023 года максимальный срок погашения таких займов был ограничен 30 годами. Однако новая инициатива Минфина предусматривает возможность гибко увеличивать срок — до 35 лет — в зависимости от экономической ситуации. (Valtioneuvosto)

Основные последствия и значения предлагаемых изменений

Итак, предлагаемые изменения делают ипотечное регулирование в Финляндии более гибким и адаптированным к экономической ситуации и потребностям рынка. Покупателям станет проще получить финансирование и сменить жильё, в первую очередь за счёт увеличения максимального срока кредита и повышения допустимого лимита займа (loan-to-value). В то же время введение дифференцированных ограничений на займы через жилищные компании (taloyhtiölainat) с учётом состояния рынка и контролируемых параметров (лимит кредита, льготный период, срок погашения) обеспечит большую прозрачность и снизит риск накопления скрытых долгов на уровне домовладений. В совокупности эти меры направлены на поддержку жилищного рынка и стимулирование спроса, при этом сохраняя контроль над системными финансовыми рисками, что важно для устойчивости финансовой системы в целом.